¿Qué es due diligence en bienes raíces?

Due diligence es el proceso de investigación y verificación que un comprador realiza antes de cerrar una transacción. Incluye verificar título, liens, zonificación, flood zones, impuestos, assessments y condiciones físicas del lote.

¿Cuánto tiempo tengo para hacer due diligence?

El período de due diligence se establece en el contrato de compra-venta. Para terrenos vacantes en Florida es típicamente 10-15 días, pero es negociable.

¿Qué pasa si encuentro problemas durante el due diligence?

Depende de los términos del contrato. Si incluye una cláusula de contingencia de inspección/due diligence, normalmente puedes cancelar dentro del plazo y solicitar la devolución del depósito. Sin esa protección contractual, podrías perder el earnest money.

¿Qué es title insurance y por qué la necesito?

Title insurance es una póliza que protege al comprador contra defectos ocultos en el título de la propiedad (liens no descubiertos, errores en records, fraude). Se paga una sola vez al cierre y protege mientras seas dueño.

Due Diligence

Due Diligence: qué revisar legalmente antes de comprar un terreno en Cape Coral

Q: ¿Quién paga el title search?

En Florida, por costumbre, depende del condado. En Lee County, típicamente el vendedor paga por el title search y title insurance del comprador. Pero todo es negociable en el contrato.

Q: ¿Necesito un abogado para comprar un terreno en Florida?

En Florida, muchas transacciones cierran mediante title companies. Aun así, según la complejidad del caso, puede ser recomendable o necesario recibir asesoría de un abogado de bienes raíces antes de firmar.

El due diligence es el paso más importante del proceso de compra. Aquí detallamos cada verificación que debes hacer, con enlaces directos a las fuentes oficiales.

Respuestas rápidas

Due diligence = investigación y verificación antes de cerrar una compra.
Período típico: 10–15 días (negociable en el contrato).
Incluye: título, liens, zonificación, flood zone, impuestos, assessments, condiciones físicas.
Abogado: muchas operaciones cierran con title company, pero conviene asesoría legal si hay dudas de título, impuestos o estructura de compra.
Title insurance protege contra defectos ocultos en el título. Se paga una vez al cierre.
Si encuentras problemas, revisa tu contrato: con contingencia vigente normalmente puedes cancelar dentro del plazo y solicitar devolución del depósito.

Áreas del due diligence

1. Verificación de título (Title Search)

El title search es la investigación de la cadena de propiedad para confirmar que el vendedor tiene derecho a vender y que el título está limpio.

Qué buscar:

Cadena de título continua: Cada transferencia debe estar documentada sin gaps.
Liens activos: Gravámenes por impuestos, construcción, sentencias o de la ciudad.
Easements: Servidumbres que afecten el área construible.
Lis pendens: Litigios pendientes contra la propiedad.
Mortgages/encumbrances: Hipotecas o cargas pendientes.

Dónde verificar: Lee County Clerk para records oficiales. Una title company hace el search profesional completo. Ver guía detallada →

2. Ownership y datos de la parcela

Confirma los datos básicos del lote directamente en la fuente oficial del condado.

Qué verificar:

Nombre del propietario actual (debe coincidir con el vendedor).
STRAP number correcto.
Tamaño, dimensiones y descripción legal del lote.
Valor tasado vs. precio de venta.
Historial de ventas previas.

Dónde verificar: Lee County Property Appraiser (LCPA). Ver guía detallada →

3. Zonificación y uso de suelo

La zonificación determina qué puedes hacer con el terreno. Verificar ANTES de comprar.

Qué verificar:

Clasificación de zonificación actual (RS-1, RM, C-1, etc.).
Que permita tu tipo de construcción deseada.
Future Land Use Map (puede cambiar en el futuro).
Setbacks aplicables (distancias mínimas a los límites).
Restricciones adicionales (covenants, HOA si aplica).

Dónde verificar: Mapas GIS de Cape Coral. Ver guía detallada →

4. Flood zone

La zona de inundación afecta seguros obligatorios, costos de construcción y regulaciones.

Qué verificar:

Clasificación de flood zone (AE, X, VE).
Base Flood Elevation (BFE) si está en zona de alto riesgo.
Costo estimado de seguro de inundación.
Impacto en costos de construcción (elevación requerida).

Dónde verificar: FEMA Flood Map Service Center. Ver guía detallada →

5. Impuestos y assessments

Los impuestos atrasados y assessments pendientes se transfieren al nuevo propietario.

Qué verificar:

Impuestos anuales actuales (property taxes).
Delinquent taxes (impuestos atrasados).
Assessments municipales pendientes (agua, alcantarillado, pavimentación).
Special assessments que pueda tener la propiedad.

Dónde verificar: LCPA para tasaciones, Lee County Tax Collector para impuestos pendientes, y la City of Cape Coral para assessments municipales.

6. Infraestructura y utilities

Qué verificar:

Disponibilidad de city water y sewer (o necesidad de well/septic).
Tipo de canal adyacente (salada=navegable, dulce=no navegable, sin canal).
Acceso a calle pavimentada.
Disponibilidad de electricidad y conexión.
Internet/cable (importante para vivienda principal).

7. Viabilidad de construcción

Qué verificar:

Que el lote cumpla con tamaño mínimo para la zonificación.
Que los setbacks permitan un footprint construible razonable.
Requisitos de elevación por flood zone.
Impact fees estimados para un permiso de construcción nuevo.
Cualquier moratoria o restricción temporal de la ciudad.

Dónde verificar: Permitting Division de Cape Coral. Ver guía detallada →

Fuentes oficiales para due diligence

Fuente	Qué verificas	Enlace
LCPA	Ownership, valor, STRAP, datos del lote	leepa.org
Lee Clerk	Deeds, liens, easements, plats	leeclerk.org
Cape Coral GIS	Zonificación, uso de suelo, utilities	capecoral.gov/gis
FEMA MSC	Flood zones, BFE, FIRMettes	msc.fema.gov
Cape Coral Permitting	Permisos, impact fees, viabilidad	capecoral.gov
Lee Tax Collector	Impuestos, delinquent taxes	leetc.com

Preguntas frecuentes sobre due diligence

Es el proceso de investigación y verificación antes de cerrar una compra. Incluye título, liens, zonificación, flood zones, impuestos, assessments y condiciones físicas del lote.

Se establece en el contrato. Para terrenos vacantes en Florida es típicamente 10–15 días, pero es negociable.

En Lee County, típicamente el vendedor paga por el title search y title insurance del comprador. Pero todo es negociable.

En Florida, muchas transacciones se cierran con title companies. Según la complejidad del caso, puede ser recomendable o necesario contar con un abogado de bienes raíces antes de firmar.

Depende de los términos del contrato. Con cláusula de contingencia vigente, normalmente puedes cancelar dentro del plazo y solicitar devolución del depósito. Sin esa protección contractual, podrías perder el earnest money.

Póliza que protege contra defectos ocultos en el título. Se paga una sola vez al cierre y protege mientras seas dueño de la propiedad.